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Messwerte strategisch nutzen
Wenn von der Legionellenprüfung die Rede ist, denken viele Vermieter an reine Pflichttermine: Jemand nimmt Proben, das Labor schickt Werte, der Bericht wandert in den Ordner.
Für professionelle Hausverwaltungen, Betreiber und Eigentümer (von Trinkwasseranlagen) greift das zu kurz. Richtig genutzt, hilft Ihnen die Legionellenprüfung, Risiken im Griff zu behalten, Kosten planbar zu gestalten und Diskussionen mit Behörden und Mietparteien von vornherein zu entschärfen.
Überblick: Legionellenuntersuchung in Mietobjekten
Pflicht: Nicht jedes Gebäude ist prüfpflichtig, die Legionellenprüfungspflicht beginnt ab 3 Wohneinheiten.
Kriterien: Entscheidend sind eine Großanlage, eine zentrale Warmwasserbereitung und eine Vernebelungseinrichtung (z. B. Duschen).
Fristen: Gewerbliche Anlagen werden meist alle 3 Jahre geprüft, öffentliche jährlich.
Ergebnis: Ein klarer Probenplan spart unnötige Kosten.
4 teure Fehler bei der Legionellenprüfung
Aus der Praxis sehen wir immer wieder ähnliche Probleme, die unnötig Geld und Nerven kosten. Als unabhängige Sachverständige für Trinkwasserinstallationen möchten wir diese Fehler nicht unkommentiert lassen, um Sie als Verantwortlichen vor Folgekosten zu schützen:
1
Überbeprobung ohne Grund: Manche Dienstleister planen deutlich mehr Proben ein, als das Gesetz eigentlich vorschreibt.
2
Falsche Entnahmestellen: Der Legionellenprüfer entnimmt Wasser an ungeeigneten Armaturen oder in nicht repräsentativen Bereichen.
3
Schlampige Hygiene bei der Probenahme: Werden Ventile vorab nicht korrekt desinfiziert oder abgeflammt, verfälscht das die Messwerte.
4
Prüfen ohne Pflicht: Es wird eine teure Untersuchung beauftragt, obwohl das Gebäude (z. B. durch dezentrale Durchlauferhitzer) gar nicht prüfpflichtig ist.
Die Folgen: Künstlich erhöhte Legionellenbefunde, die nur auf fehlerhafte Arbeit zurückgehen, explodierende Laborrechnungen und Probleme bei der Umlage auf die Mietparteien.
Wann die Legionellenprüfung Pflicht ist – und wann nicht
Nicht jedes Haus oder Gebäude benötigt eine Legionellenprüfung. Zum Beispiel sind Einfamilien- und Zweifamilienhäuser in der Regel nicht prüfpflichtig.
Dafür aber Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten, mindestens einer vermieteten Wohnung, mit zentraler Trinkwassererwärmungsanlage, die als Großanlage gilt (Speicher mit mehr als 400 Litern Inhalt ODER ein Rohrvolumen von mehr als 3 Litern zwischen Speicher und entferntester Entnahmestelle).
Dazu kommt ein Punkt, den viele unterschätzen: Es muss eine Vernebelungseinrichtung vorhanden sein – meist Duschen. Legionellen werden nicht über das Trinken gefährlich, sondern über eingeatmete Aerosole beim Duschen.
Mehr erfahren » Was sind Legionellen?
Wie oft muss eine Legionellenprüfung durchgeführt werden?
Sobald Sie eine prüfpflichtige Großanlage betreiben, gibt das Gesetz feste Intervalle vor. Wir unterscheiden zwei Kategorien:
Gewerbliche Anlagen (z. B. klassische Mietshäuser oder Bürogebäude):
Hier müssen Sie alle 3 Jahre prüfen lassen.
Öffentliche oder sensible Einrichtungen (z. B. Kitas, Pflegeheime, Hotels):
Wegen des wechselnden oder gefährdeten Personenkreises ist die Prüfung jedes Jahr Pflicht.
Halten Sie das Ergebnis unbedingt schriftlich für Ihre Unterlagen fest („Beprobungspflichtig: ja/nein“, „Intervall: jährlich/alle 3 Jahre“ inklusive Begründung). So erklären Sie gegenüber dem Gesundheitsamt und den Mietern sofort, warum Sie in diesem Rhythmus prüfen.
Wo professionelle Legionellenprüfer ansetzen
Was wird untersucht?
Viele Vermieter wissen nicht, dass die Probenahme das Gesamtsystem abbilden muss, nicht bloß beliebige Wasserhähne. In einer typischen Großanlage schreibt das Gesetz standardmäßig 3 feste Knotenpunkte vor:
Der Abgang direkt am Warmwasserbereiter (Prüfung der Erzeugung)
Der Rücklauf der Zirkulationsleitung (Prüfung der Temperaturhaltung)
Die Peripherie: die jeweils entfernteste Dusche am Ende des Leitungsstrangs
Werte richtig kombinieren und Ursachen finden
Erst die richtige Interpretation der Messergebnisse verrät Ihnen exakt, wo das Problem in Ihrer Immobilie liegt. In komplexen Gebäuden sind zusätzliche Proben sinnvoll.
Entscheidend ist: Jede weitere Probe sollte sich aus der Anlagen-Topologie begründen lassen, nicht aus dem Bauch heraus. Das schützt Sie vor unnötigen Kosten. Verlassen Sie sich nie auf pauschale Sanierungsvorschläge – schauen Sie genau hin:
| Labor-Ergebnis | Mögliche Ursache |
|---|---|
| Nur die entfernte Dusche ist auffällig | Lokales Problem: Stagnationswasser, ein selten genutzter Strang oder eine alte Totleitung in der Wohnung. |
| Bereits am Speicher hohe Werte | Systemisches Problem: Mängel direkt bei der Erzeugung oder eine zu niedrig eingestellte Basistemperatur. |
| Speicher sauber, aber Rücklauf auffällig | Fehler in der Verteilung: Die Zirkulation läuft unrund oder verliert unterwegs zu viel Wärme. |
Wie die Probenahme abläuft
Ist alles vorbereitet, läuft die eigentliche Trinkwasseruntersuchung technisch klar ab:
Die Proben werden exakt an den festgelegten Stellen entnommen.
Die Entnahmestellen werden vorab desinfiziert und – falls vorgesehen – abgeflammt.
Direkt bei der Probenahme werden die Wassertemperaturen gemessen und dokumentiert.
Jede Probe erhält eine eindeutige Kennzeichnung (Ort, Datum, Uhrzeit, Probenummer).
Die Proben gehen an ein akkreditiertes Labor, das zur Legionellenuntersuchung zugelassen ist.
Rechtssichere Nebenkostenabrechnung
Was ist umlagefähig?
Die Legionellenprüfung verursacht laufende Kosten. Trennen Sie Ihre Handwerker- und Laborrechnungen daher von Anfang an exakt, um Missverständnisse zu vermeiden:
- In der Regel umlagefähig: die wiederkehrenden Kosten der Legionellenuntersuchung (Anfahrt, Probenahme und Laboranalyse im vorgeschriebenen Intervall). Buchen Sie diese als eigene Position „Legionellenuntersuchung nach Trinkwasserverordnung“ im Rahmen der Heizkostenabrechnung.
- In der Regel nicht umlagefähig: bauliche Sanierungen, Umbauten der Trinkwasserinstallation, einmalige Instandsetzungen oder umfangreiche Desinfektionsmaßnahmen nach einem Befund.
Ihr Spar-Vorteil als Betreiber & Verwalter
Weil unsere Fachleute die Anlage vorab prüfen und nur dort messen, wo es das Regelwerk zwingend vorschreibt, verhindern wir unnötige Proben. Das senkt die Probenahmekosten für unsere Kunden um 10 bis 30 % und sorgt dafür, dass die Nebenkostenabrechnung deutlich schlanker ausfällt.
Benötigen Sie Beratung oder Hilfe? Als erfahrener Fachbetrieb unterstützen wir Sie zuverlässig und rechtssicher bei der Trinkwasseruntersuchung sowie Risikoabschätzung.
Dokumentation – Ihr Sicherheitsnetz
Eine strukturierte Dokumentation sorgt dafür, dass Sie im Zweifel gegenüber Behörden oder Gerichten abgesichert sind. Heften Sie folgende Unterlagen lückenlos ab:
- Einstufung der Anlage (Großanlage ja/nein, Volumen, Nutzung, Duschen)
- Festgelegtes Prüfintervall inklusive Begründung
- Der aktuelle Probenplan und die Probenahmestellen
- Sämtliche Laborberichte aller Untersuchungen
- Gefährdungsanalysen, Maßnahmenkataloge sowie Nachweise über Nachuntersuchungen bei Auffälligkeiten
- Der gesamte Schriftwechsel mit dem Gesundheitsamt
Fazit: Legionellenprüfung als Management-Werkzeug
Die Legionellenprüfung im Mietshaus ist kein lästiges Übel, das Sie einfach nur „abhaken“ sollten. Wenn Sie die Prüfpflicht sauber klären, die Proben gezielt planen, die Laborwerte im Systemzusammenhang lesen und alles nachvollziehbar dokumentieren, wird daraus ein praktisches Werkzeug. Sie sichern die Trinkwasserhygiene in Ihrem Gebäude, erfüllen die Anforderungen der Trinkwasserverordnung und behalten gleichzeitig die Kosten im Blick.
Marco Holz
Marco Holz ist zertifizierter Experte nach VDI 6023 Kategorie A, auf die Risikoabschätzung spezialisiert und Ihr persönlicher Ansprechpartner zum Thema Legionellen.
