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Praxis & Ablauf verständlich erklärt
Die Legionellenprüfung ist kein Fachthema für Techniker, sondern gehört zum Pflichtprogramm für alle, die Trinkwasseranlagen betreiben. Egal ob Hausverwaltung, Privateigentümer oder Betreiber von Hotels, Büros und Pflegeheimen: Wer Wasser bereitstellt, trägt Verantwortung.
Dieser Ratgeber führt Sie kompakt durch alle gesetzlichen Vorgaben. Sie erfahren schnell und sicher, ob Ihre Immobilie prüfpflichtig ist, wie die Probenahme abläuft und welche Kosten Sie auf Mieter umlegen dürfen.
Was ist eine Legionellenprüfung?
Bei dieser Trinkwasseruntersuchung prüft ein Labor gezielt auf Legionellen. Diese Bakterien vermehren sich vor allem im warmen, stehendem Wasser. Die Gefahr entsteht beim Einatmen der Wassertröpfchen (z. B. beim Duschen), kaum beim reinen Trinken.
Mehr erfahren » Was sind Legionellen?
Eine fachgerechte Prüfung umfasst immer 4 feste Schritte:
1
Wasserproben an exakt definierten Stellen der Anlage entnehmen
2
Die Proben in einem akkreditierten Labor analysieren
3
Die Legionellenwerte mit dem gesetzlichen technischen Maßnahmenwert abgleichen
4
Bei Erreichung sofort die nötigen Schutzmaßnahmen einleiten
Systemische Untersuchung auf Legionellen
Viele Vermieter fürchten den enormen Organisationsaufwand. Doch Legionellenprüfer müssen nicht jede Wohnung betreten. Das Gesetz fordert eine „systemische Untersuchung“.
Das bedeutet: Der Experte prüft lediglich das Gesamtsystem an zentralen Knotenpunkten. Meist reicht der Zugang zum Heizraum (Warmwasseraustritt/Zirkulationseintritt am Trinkwassererwärmer) sowie zu 2 oder 3 strategisch gewählten Wohnungen am Ende der Leitungsstränge. Sie müssen also nicht mit allen Mietern im Haus Termine koordinieren.
Wer ist betroffen?
Wann die Legionellenprüfung Pflicht ist
Die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV) regelt die Prüfpflicht streng. Nicht jede Anlage muss untersucht werden. Entscheidend sind der Anlagentyp, die Gebäudenutzung und das Vorhandensein von Duschen.
Schnell-Check: Sind Sie prüfungspflichtig?
1
Gebäudetyp & Nutzung:
Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus (also kein reines Ein- oder Zweifamilienhaus)? Wird mindestens eine Wohnung davon vermietet oder gewerblich/öffentlich genutzt (z. B. als Büro, Hotel oder Kita)?
Falls ja: Weiter zu Frage 2.
Falls nein: keine Prüfpflicht (reine Eigennutzung oder max. 2 Wohnungen im Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus).
2
Zentrale Warmwasserbereitung:
Nutzen Sie eine zentrale Anlage zur Trinkwassererwärmung (z. B. einen großen Speicher) ?
Falls ja: Weiter zu Frage 3.
Falls nein: keine Prüfpflicht (z. B. bei dezentralen Durchlauferhitzern je Wohnung oder separater Wohnungsstation).
3
Größe der Anlage (Großanlage):
Fasst der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter? Oder enthält die Rohrleitung zwischen dem Erwärmer und der entferntesten Zapfstelle mehr als 3 Liter Wasser?
Falls ja: Weiter zu Frage 4.
Falls nein: Keine Pflicht zur systemischen Prüfung.
4
Vernebelungseinrichtungen:
Gibt es im Gebäude Duschen oder andere Anlagen, die Wasser fein zerstäuben (z. B. Wellnessbereiche)?
Falls ja: Prüfpflicht erfüllt – Sie betreiben eine prüfpflichtige Großanlage.
Wer ist für Legionellenprüfungen verantwortlich?
Als Betreiber stehen Sie rechtlich in der Verantwortung. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Sie dazu, die Gesundheit der Nutzer zu schützen. Setzen Sie die Termine für die Prüfungen eigenständig um – das Gesundheitsamt erinnert Sie in der Regel nicht daran.
Der kritische Maßnahmenwert: 100 KBE/100 ml
Das Kürzel KBE steht für „koloniebildende Einheiten“. Sobald das Labor exakt 100 KBE oder mehr in 100 Millilitern Wasser nachweist, gilt der technische Maßnahmenwert als erreicht. Sie müssen dann sofort handeln.
Pflichten des Betreibers im Überblick
Untersuchungspflicht:
Prüfungen fristgerecht beauftragen.
Anzeigepflicht:
Grenzwertüberschreitungen sofort dem Gesundheitsamt melden.
Handlungspflicht:
Bei Befund eine Risikoabschätzung veranlassen und Mängel beheben.
Dokumentationspflicht:
Alle Laborberichte und Maßnahmen 10 Jahre lang aufbewahren.
Was passiert, wenn Sie nicht prüfen?
Das Gesundheitsamt kontrolliert Prüffristen meist nicht proaktiv. Das wahre Risiko liegt in der zivil- und strafrechtlichen Haftung. Ignorieren Sie die Prüfpflicht und erkrankt ein Mieter nachweislich an der Legionärskrankheit, hat das für Vermieter und andere Verantwortliche ernste rechtliche Konsequenzen. Eine lückenlose Dokumentation der fristgerechten Prüfung sichert Sie rechtlich ab.
Wer hilft in der Praxis?
Der zertifizierte Legionellenprüfer
Zertifizierte Fachkräfte müssen die Probenahme nach der strengen Norm DIN EN ISO 19458 durchführen. Eigenmächtig abgefülltes Wasser erkennt das Amt nicht an. Binden Sie daher immer professionelle Dienstleister ein:
Zertifizierte Probenehmer & Labore:
Ein geschulter Legionellenprüfer entnimmt das Wasser fachgerecht und wertet es im Labor aus.
Unabhängige Sachverständige:
Erstellen bei Belastungen die gesetzlich geforderte Gefährdungsanalyse (heute Legionellen-Risikoabschätzung).
SHK-Fachhandwerker:
Optimieren die Anlage, stellen Temperaturen richtig ein und entfernen alte Totleitungen.
Wie oft ist die Legionellenprüfung nötig?
Die Intervalle und Abstände richten sich streng nach der Art der Gebäudenutzung:
Gewerbliche Nutzung (z. B. Mietshäuser, Bürogebäude): Prüfung alle 3 Jahre.
Öffentliche Nutzung (z. B. Kitas, Schulen, Pflegeheime, Hotels): Prüfung jedes Jahr.
Achtung: Engpass-Risiko im Jahr 2026
Wer den Drei-Jahres-Turnus beachtet, merkt schnell: 2026 ist ein bundesweites Hauptprüfungsjahr. Viele Anlagen wurden infolge der Trinkwasserverordnungs-Novelle 2023 zuletzt geprüft und sind nun wieder fällig. Gleichzeitig endete im Januar 2026 die Frist zum vollständigen Austausch alter Bleileitungen.
Warten Sie nicht bis zum Jahresende, sondern sichern Sie sich Ihre Prüftermine rechtzeitig, um Bußgelder wegen Fristversäumnissen zu vermeiden.
Wie läuft eine Legionellenprüfung ab?
Eine reguläre Prüfung läuft strukturiert in 3 Phasen ab:
01
Vorbereitung:
Ein Fachbetrieb erstellt einen Probenahmeplan (Warmwasseraustritt/Zirkulationseintritt am Trinkwassererwärmer, entfernteste Dusche).
02
Probenahme:
Der Probenehmer flammt die Ventile ab, misst die Temperatur und füllt das Wasser ab.
03
Analyse:
Das Labor bebrütet die Proben. Nach 7 bis 10 Tagen liegt der schriftliche Bericht vor.
Prüfungsbefunde richtig deuten
| Messwert (KBE/100 ml) | Einstufung | Nächste Schritte |
|---|---|---|
| Unter 100 | Unauffällig | Keine Aktion nötig. Regulären Turnus einhalten. |
| Über 100 bis 1.000 | Mittlere Belastung | Meldung ans Amt und Gefährdungsanalyse erstellen. |
| Über 1.000 bis 10.000 | Hohe Belastung | Akute Sofortmaßnahmen einleiten, zum Beispiel Legionellenfilter einsetzen und die Anlage sanieren. |
| Über 10.000 | Extrem hoch | Mögliches Duschverbot durch das Gesundheitsamt und enges Behörden-Monitoring. |
Umlagefähigkeit im Detail – was Gerichte sagen
Die gute Nachricht: Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt, dass die reinen Prüfkosten (Labor, Anfahrt, Probenahme) umlagefähige Betriebskosten sind.
Für WEGs (Wohnungseigentümergemeinschaften):
Die Hausverwaltung muss die Kosten für die regelmäßige Prüfung nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umlegen.
Mieterhöhung bei Umbauten:
Fehlen in Ihrer Anlage die nötigen Probenahmeventile, müssen Sie diese nachrüsten. Der Einbau ist zwar keine Betriebskostenposition, gilt rechtlich jedoch als Modernisierungsmaßnahme. Die Einbaukosten berechtigen Sie somit zu einer entsprechenden Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Fazit: Legionellenprüfung
Eine gut organisierte Legionellenprüfung schützt die Gesundheit Ihrer Mieter und sichert Sie als Betreiber rechtlich ab. Wer proaktiv handelt, vermeidet teure Überraschungen und Notfall-Sanierungen.
Marco Holz
Marco Holz ist zertifizierter Experte nach VDI 6023 Kategorie A, auf die Risikoabschätzung spezialisiert und Ihr persönlicher Ansprechpartner zum Thema Legionellen.
